Dicen que no se puede empezar una casa por el tejado. Sin embargo, el mercado de la vivienda en España parece seguir ese camino. La demanda no deja de crecer, la oferta se reduce y las medidas no logran encajar. El resultado son precios inalcanzables y alquileres asfixiantes, que no parecen tener una solución a corto plazo.
La vivienda ya es la mayor preocupación entre los españoles. Así lo señala el último barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), que sitúa la crisis habitacional como el principal problema en España, con un 28,8 % de menciones, medio punto más que el mes anterior.
Una oferta estancada y una demanda al alza
En 2024 se construyeron cerca de 90.000 viviendas, una cifra que contrasta con las 600.000 que se edificaban anualmente en pleno ‘boom’ inmobiliario en 2007. Esto supone una caída del 85%, según el informe ‘Mercado inmobiliario y política de la vivienda en España’, de la Fundación de las Cajas de Ahorro (Funcas).
Un déficit inmobiliario difícil de arreglar ante una construcción que no llega. De hecho, para solventar este vacío en el mercado se necesitarían construir unas 600.000 viviendas más, según datos del Banco de España. Algo que, a ritmo actual, significarían casi siete años de espera.
“Es un problema fundamentalmente de oferta”, explica el economista Juan Antonio Román. Y esa escasa oferta choca de frente con un aumento progresivo de la demanda. España ha superado por primera vez los 49 millones de habitantes este 2025, frente a los 45 millones de 2007, un crecimiento cercano al 9%, según el Instituto Nacional de Estadística, algo que complica el laberinto de la vivienda.
El auge de la especulación y el uso turístico
Si la construcción nueva es escasa y lenta, la oferta existente también se ha visto reducida. España, un país donde el turismo es uno de sus pilares, también sufre en este aspecto. “Una parte relevante de las viviendas, sobre todo en los centros urbanos, está destinada a usos turísticos”, explica Román, lo que ha permitido a su juicio “el uso especulativo de la vivienda y el aumento disparatado de los precios”.
Además, el acceso a la compra no es fácil. Aunque los tipos de interés han bajado, la banca ya no concede hipotecas con la misma facilidad que antes de la crisis financiera. “Si los precios siguen subiendo tanto, por mucho que el tipo de interés sea más bajo, sigues teniendo que endeudarte”, alerta el economista.
Estas condiciones son aún peores para muchos jóvenes, que ya de por sí tienen grandes dificultades para independizarse. La compra de la vivienda se hace algo casi imposible de lograr, aunque el precio de muchos alquileres tampoco supone un gran alivio.
“Es bastante difícil que te concedan una hipoteca. Si no tienes unas condiciones económicas concretas cogidas con pinzas, todo se queda en agua de borrajas”, explica Marta Calderón, una joven zaragozana de 26 años que intenta abrirse camino entre la encrucijada que supone independizarse hoy en España. Pero, tal como relata Calderón, el problema no es solo intentar comprar, sino también conseguir alquilar. “He vivido en Madrid y en Canarias, dos sitios que tienen mucho problema de alquiler, y aunque Zaragoza tiene precios más asequibles, si el salario no va a la par, te da igual”, señala.
“La precariedad laboral entre los jóvenes es muy alta y España sigue mostrando una tasa de paro juvenil muy elevada”, ha señalado Román. Los datos así lo reflejan. Según la última encuesta de población activa (EPA) publicada este abril, la tasa de desempleo entre menores de 25 años se ha situado en un 26,5%, un aumento de 1,63 puntos con respecto al cierre de 2024, que posiciona a España a la cola de Europa en términos de empleo juvenil.
Una ley que no ha calmado las aguas
En este contexto, el gobierno central intentó solventar la situación, y en mayo de 2023, se aprobó la Ley de Vivienda. Esta prometía aliviar tensiones protegiendo al inquilino. Entre sus medidas, este nuevo marco legal cambió la forma de actualizar los alquileres, alejándolos del IPC y marcando como límite la subida máxima del alquiler al 3%.
“La nueva ley ha generado inseguridad jurídica entre los propietarios, lo que ha producido una disminución de la oferta y, en consecuencia, unos precios más altos”, asegura Ángela Sebastián, presidenta de Aportalia, la asociación que agrupa a 17 agencias inmobiliarias aragonesas. “Hemos vendido muchos pisos porque los dueños no querían arriesgarse con el alquiler. Y, si al propietario le han subido, por ejemplo, los gastos de comunidad y le congelan la subida al 3 %, ¿qué debería hacer?”, plantea Sebastián.
A esto se suma el miedo —aunque en muchos casos infundado— a la okupación. ¿El resultado? Unos
propietarios que, ante la incertidumbre jurídica, deciden vender o dejar las viviendas vacías. De hecho, de acuerdo con el informe del Observatorio del Alquiler, en 2024 se ofertaron 717.338 viviendas de alquiler, un 12 % menos que en 2023. Esto supone una reducción de más de 96.000 inmuebles y una caída de casi el 30% con respecto a la oferta de hace cinco años. “La limitación de subida en el alquiler tenía la intención de proteger al inquilino y evitar abusos, pero también se introdujeron otras medidas que, aunque puedan parecer buenas sobre el papel, también generan desincentivos a la oferta”, ha concluido el economista.
Una ley que no ha parecido calmar la situación, que espera agravarse con subidas a corto plazo si no se empiezan a tomar medidas pronto. Algo que ha pedido la presidenta de Aportalia, quien asegura que no tienen por qué ser ni los propietarios ni los inquilinos quienes “paguen los platos rotos de que no haya vivienda habitacional”.
Un parque público a la cola de Europa
Y, si a esta ecuación parecía no cuadrarle las cuentas, si nos fijamos en el parque público disponible en el país, las cifras tampoco ayudan. Sumado a la escasez de alquiler privado, la vivienda pública tampoco ofrece mejores datos. El país cuenta con unas 300.000 viviendas sociales, lo que representa apenas el 1% del parque total de la vivienda a nivel nacional, un dato que se sitúa muy lejos del 7 % de la Unión Europea, según datos del Banco de España.
“En otros países europeos, el Estado tiene un papel muy activo en el mercado de alquiler público”, ha señalado Román, quien explica que en el caso nacional este modelo “no se ha desarrollado lo suficiente”. Así, Países Bajos con un suelo público del 34 %, Reino Unido con un 16,7 % o Francia alcanzando el 14%, marcan una distancia que parece inalcanzable para España, que necesitaría construir 1,5 millones de viviendas públicas en régimen de alquiler social para poder alcanzar los estándares europeos.
Teniendo en cuenta que, según las cifras aportadas por el Banco de España, entre 2022 y 2023 apenas se superaron las 2.300 viviendas de alquiler social, nuestro país necesitaría cerca de 650 años para alcanzar los mencionados estándares en régimen de alquiler social.
Una presión por el alquiler de récord
Ya sea por la falta de construcción, o por la escasa producción de alquiler social, incluso por el miedo de los propietarios por poner su inmueble a la venta, hoy por hoy, los precios de alquiler están rozando todos los récords.
Pero, ante un bien tan básico como el hogar, la demanda sigue estando ahí. La presión es tal que, según el Observatorio del Alquiler, por cada vivienda que sale al mercado hay cerca de 130 interesados en los primeros diez días, una cifra que hace apenas seis años se situaba en 16. Esto supone un incremento de 712%, un dato que se eleva aún más en ciudades tensionadas como Barcelona, donde la cifra de interesados en un inmueble en los primeros diez días desde su lanzamiento asciende a 421 personas.
Un caldo de cultivo perfecto para que ante esta situación los precios suban. “Si pueden alquilar por 800 euros, no lo van a hacer por 500. Los propietarios buscan rentabilidad, es normal”, ha resumido Román. Y así ocurre. “El alquiler en el barrio zaragozano de Valdespartera estaba en 550 euros en pandemia. Ahora se alquila por 750 euros”, relata Sebastián, quien añade que esta misma semana ha alquilado en su inmobiliaria otro piso en esta misma zona por otros 800 euros.
“La gente está desesperada, y esto hace que cada vez haya menos diferencia de precios entre el centro y los barrios más periféricos”, añade Sebastián, que ha visto como en apenas dos años la oferta ha caído a la mitad a pesar del crecimiento de la capital aragonesa. “La llegada de empresas como Amazon o Microsoft están creando movimiento en la ciudad, aunque la oferta no se mueva”, explica.
La generación que no se independiza
Con los precios de la vivienda por las nubes, los jóvenes intentan abrirse paso. Sin embargo, el contexto no ayuda. La tasa de emancipación juvenil ha caído al 14,8 %, el nivel más bajo desde 2008. Los sueldos de los jóvenes han subido un 10,8 %, pero los alquileres lo han hecho en un 54 %, según el Observatorio de Emancipación del Consejo de Juventud de España.
“Independizarse solo es complicado. Las cuentas no salen”, afirma el joven de Zaragoza Mario Bernal, de 26 años. Con una media salarial entre los jóvenes que oscila entre los 1.000 euros y un alquiler medio de 700 euros, la operación se convierte en algo complicado de salvar. “Los precios se han ido de escala con lo que cobramos”, afirma. Pero él no es el único. Según cifras del consejero de Fomento, Vivienda Logística y Cohesión Territorial del Gobierno de Aragón, Octavio López, actualmente hay cerca de 47.000 personas en Aragón que quieren independizarse. Y, si nos fijamos a nivel nacional, la cifra asciende hasta cientos de miles.
“La gran parte de los jóvenes que alquilan tienen apoyo económico familiar. Se está adelantando la herencia por decirlo así”, explica Sebastián, quien ha señalado que ahora es un buen momento para hacer esta donación, ya que se puede ejercer libre de impuestos. Así, la edad media de emancipación se ha retrasado hasta los 30,3 años, la más alta en dos décadas. Y quienes lo hacen, casi el 90% lo hace compartiendo piso. “Es como si la sociedad nos metiera cada vez más tarde en el mundo de
la vivienda”, señala Calderón.
Y si la emancipación se quiere hacer solo, todo se vuelve “una misión imposible”. Así lo describe Mario Bernal, que lleva intentado cuadrar cuentas para independizarse en solitario desde ya algún tiempo. Pero las cuentas no salen. “Con una sola nómina, evidentemente, se vuelve insostenible”, explica el economista. Y los datos así lo avalan. Para alquilar una vivienda solo, una persona joven debería destinar más del 100% de su salario neto anual.
La crisis que tambalea a los jóvenes
Un panorama incierto y negativo que muchos jóvenes afrontan como pueden. Sin embargo, esto puede traerles consecuencias psicológicas importantes. Sin un suelo firme en el que estar, los proyectos vitales se tambalean. Ante este contexto, “es muy común hablar de la pirámide de Maslow, que nos recuerda algo tan básico como que la autorrealización llega cuando tienes tus necesidades básicas cubiertas”, señala la psicóloga Valeria Sabater, especialista en trauma y trastornos emocionales.
Al final, “el horizonte es cada vez más difuso y adverso, y lo único que anhelamos es sobrevivir”, señala. Ese segundo escalón de Maslow basado en la vivienda y el empleo no se está asentando, lo que genera entre los jóvenes “un vacío y una distorsión que les impide sentirte plenos, realizados y autosuficientes”. Muchos, tras años de estudios, másteres y prácticas mal pagadas, llegan a los 30 sin poder dar el paso hacia la vida adulta lo que implica “acumular sueños truncados, decepciones y muchas frustraciones”.
Así, en una sociedad que les prometió que el esfuerzo sería recompensado, los jóvenes han percibido este contexto negativo e incertidumbre como una ‘estafa vital’. De hecho, y aunque parezca paradójico, a pesar de no poder independizarse y de los malos pronósticos económicos, los jóvenes han gastado más en ocio. Un acto que la psicóloga define como un “mecanismo de supervivencia” cuando los esfuerzos “no se traducen en logros”.
Así lo reflejan los datos. Según la Encuesta de Presupuestos Familiares del Instituto Nacional de Estadística, el ocio y la restauración fueron los dos capítulos donde más se gastaron los hogares, con un incremento del 9% en 2023. Y si ponemos el foco en los jóvenes, son la generación que más gasta en ocio, según datos de CaixaBank Research 2024.
Entre el primer trimestre de 2022 y el mismo periodo de 2023, la inflación subió un 5,5%, pero el gasto de estos jóvenes en ocio superó con creces ese porcentaje. Al analizar las distintas categorías, destacan incrementos especialmente altos: un 10,2% más en ropa y calzado, un 10% en restauración, un 9% en viajes y hoteles, y hasta un 28,7% en vuelos y alquiler de vehículos.
“El cerebro no soporta tantas dosis de malestar emocional y busca vías de escape, mecanismos con los que producir dopamina, y el ocio es la única manera de camuflar el sufrimiento en una sociedad que apaga el proyecto vital de los jóvenes”, explica la experta. Y, aunque “no se pueda vivir eternamente arraigados al presente”, advierte Sabater, “cuando el futuro se percibe como volátil y competitivo, lo urgente es no derrumbarse”.
El alquiler, el gran enemigo al final de mes
En este momento, está claro que las cuentas no salen, y esto se nota en los bolsillos de muchos españoles al final de mes. Según el informe realizado de forma conjunta por Fotocasa e InfoJobs, el español medio destinó el 47% de su sueldo en pagar el alquiler este pasado año. Un dato muy alejado del 30% que recomiendan los expertos.
“Esto limita mucho la libertad económica. Si más del 50% de tu sueldo se va en el alquiler, el margen de maniobra es mínimo”, relata Román. A este argumento, se le suma el de la presidenta de Aportalia, quien afirma que, si se sobrepasa este límite la situación “se torna muy compleja”.
“Si pagas 600 euros de alquiler —y eso ya es un precio muy económico— tendrías que ganar por lo menos 1.800 euros, y eso es un ingreso que no todos los ciudadanos tienen”, señala Sebastián. En este contexto, hay muchos que optan por firmar hipotecas a largo plazo, que incluso alcanzan los 35 a 40
años, un parche que no es la mejor solución, aunque muchas veces ante la incertidumbre se vuelve una consecuencia.
“Si pides una hipoteca a tantos años vista es evidente que terminas pagando el piso varias veces”, explica el economista. Sin embargo, esto se basa en lo que el experto define como un “problema estructural”. Los precios están muy altos, los salarios no acompañan, y mucha gente “necesita endeudarse a largo plazo para poder acceder a una vivienda”, concluye.
Una solución compleja y un futuro incierto
“No hay una varita mágica”, reconoce Román. “En 2008 se frenó en seco todo, pero el coste fue tremendo: paro, desahucios, pobreza… Nadie quiere repetirlo”. Aun así, el futuro es incierto y esto no pronostica una solución a corto plazo. “El dinero es miedoso, necesita seguridad para moverse, y la inseguridad jurídica actual frena inversiones”, añade el economista.
Algunos proponen dar incentivos a los propietarios, otros liberalizar el suelo, incluso aplicar un nuevo ‘Plan Marshall’ con políticas expansivas. Sin embargo, estas soluciones pueden no ser la mejor opción. Según Román estos incentivos no son una solución constructiva y “puede llevarnos a pelotazos, corrupción y más desigualdad”. Además, las ayudas directas al arrendatario hacen que los precios sigan subiendo. Y, “si la demanda aumenta, pero no se resuelve el problema de la oferta, seguimos igual o peor”, explica Román.
“La clave sería que el propio mercado se reequilibre y eso solo se logra aumentando la oferta de manera estructural”, señala el experto. “Se requiere intervención, sí, pero una intervención inteligente y cuidadosa, midiendo bien cuáles serán las consecuencias a largo plazo”, concluye el experto. Así, la crisis de la vivienda en España no es fruto de una sola causa, sino del cruce de múltiples factores que han tensionado el mercado hasta sus límites.
Con una oferta que no cubre la demanda, unos precios al alza y medidas que generan división, el acceso a un hogar digno se presenta hoy como uno de los mayores retos sociales y económicos. Por ahora, la vivienda en España sigue construyéndose por el tejado. Y cada vez son más los que no encuentran dónde poner los pies, esperando que en algún momento se empiece por los cimientos.
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